Pořizovací cena hmotného majetku

Pořizovací cena je zcela nepochybně nejčastějším typem vstupní ceny hmotného majetku. Přestože je drtivé většině poplatníků problematika určení pořizovací ceny známá, dovolím si upozornit na některé situace, které stanovení pořizovací ceny můžou zkomplikovat. Zákon o daních z příjmů (dále jen „ZDP“) vymezuje, jaké majetkové hodnoty považuje za hmotný majetek, jak se tento hmotný majetek odpisuje či zda je z odpisování vyloučen, kdo jej může odpisovat. Aby byly odpisy – myšleno daňové – správně uplatněny, musí být mimo jiné také správně stanovena vstupní cena hmotného majetku.

Vstupní ceny podle ZDP:

• pořizovací cena,
• vlastní náklady,
• hodnota nesplacené pohledávky zajištěné převodem práva u hmotného movitého majetku, který zůstává ve vlastnictví věřitele,
• reprodukční pořizovací cena,
• cena podle zákona o oceňování majetku při bezúplatném nabytí,
• hodnota technického zhodnocení u majetku, který nesplňuje definici hmotného majetku,
• přepočtená zahraniční cena (u vkladů a přeměn korporací).

Vstupní cena je odvozena od způsobu pořízení hmotného majetku. Pořizovací cena (dále také „PC“) se použije v případě, že je majetek pořízen úplatně tzn. na základě kupní či směnné smlouvy.

Pro definici pořizovací ceny si ZDP „sahá“ do účetních předpisů – pořizovací cenou se rozumí cena, za kterou je majetek pořízen a náklady související s jeho pořízením.

Na výše uvedenou obecnou definici navazují již speciální ustanovení ZDP, která nám PC různě modifikují:

• pokud nájemce provedl na najaté věci technické zhodnocení, které odpisoval na základě smlouvy s pronajímatelem a následně nájemce tento majetek kupuje, vstupuje do PC i zůstatková cena technického zhodnocení,
• nejsou-li při bezprostředním odkoupení hmotného majetku po ukončení nájemní smlouvy nebo smlouvy o finančním leasingu dodrženy podmínky stanovené v § 24 odst. 4 nebo odst. 5, lze do PC zahrnout veškeré nájemné a úplaty u finančního leasingu, které byly uhrazeny do data ukončení smlouvy a nebyly daňově uplatněny,
• pokud poplatník odpisoval technické zhodnocení nebo výdaje podle § 26 odst. 3 písm. c) na majetku pořizovaném formou finančního leasingu, zvýší o PC odkoupeného majetku vstupní cenu již odpisovaného jiného majetku,
• pokud poplatník – fyzická osoba – pořídil nemovitý majetek úplatně déle než 5 let před jeho vložením do obchodního majetku nebo v době delší než 5 let před zahájením nájmu, se použije reprodukční pořizovací cena,
• pokud poplatník – fyzická osoba – pořídil nemovitý majetek úplatně v době kratší než 5 let před jeho vložením do obchodního majetku nebo v době kratší než 5 let před zahájením nájmu, PC se zvyšuje o náklady prokazatelně vynaložené na jejich opravy a technické zhodnocení,
• pokud poplatník – fyzická osoba – pořídil movitý majetek úplatně v době delší než 1 rok před jeho vložením do obchodního majetku nebo v době delší než 1 rok před zahájením nájmu, je vstupní cenou reprodukční pořizovací cena (s výjimkou majetku nabytého formou finančního leasingu),
• technické zhodnocení provedené po uvedení věci do stavu způsobilého obvyklému užívání v prvním roce odpisování vstupuje do PC,
• součástí PC jednotky není ocenění té části jednotky, která je pozemkem,
• ve zvláštních případech jako např. u právního nástupce, u vkladů a u přeměn platí, že pokud u původního poplatníka nezapočalo odpisování, je u nabyvatele PC totožná se vstupní cenou u původního poplatníka,
• pokud poplatník – fyzická osoba – vkládá majetek do obchodní korporace a tento majetek (není v obchodním majetku) pořídil v době kratší jak 5 let před vložením, je u nabyvatele vstupní cena totožná se vstupní cenou u nabyvatele
• PC se snižuje o dotace (dary), pokud se tyto podle účetních předpisů neúčtují do výnosů,
• do PC lze zahrnout také náklady na vyvolanou investici (týká se např. developerů).

Z výše uvedených modifikací je zřejmé, že pro správné stanovení PC je vhodné být velmi ostražitý v situacích, kdy byl pořizovaný majetek technicky zhodnocován nájemcem a byl předmětem nájemní smlouvy popř. smlouvy o finančním leasingu. U fyzických osob je dále velmi důležité sledovat datum pořízení majetku a následné datum jeho zařazení do obchodního majetku či datum zahájení pronájmu.

Pokud je majetek ve spoluvlastnictví, určí se PC jednotlivých spoluvlastníků ve výši jejich spoluvlastnických podílů. Obdobně to platí také pro technické zhodnocení. Na tomto místě je vhodné upozornit, že při posuzování, zda pořizovaný movitý majetek přesáhl hranici 40 tis. Kč a stává se tedy hmotným majetkem ve smyslu ZDP, je rozhodující součet všech vstupních cen jednotlivých spoluvlastnických podílů.

Pro pronajímatele je důležité, že pokud technické zhodnocení odpisoval nájemce, tak v roce ukončení nájmu nebo zrušení souhlasu, aby odpisoval nájemce, zvyšuje vstupní cenu pronajímatel:

1. o částku nepeněžního příjmu stanoveného podle § 23 odst. 6 písm. a) bodu 2 je-li technické zhodnocení provedeno nad rámec nájemného,
2. o zůstatkovou cenu technického zhodnocení evidovanou u nájemce, je-li jím plněno nájemné,
3. provede-li nájemce technické zhodnocení nad rámec smluveného nájemného se souhlasem pronajímatele a neodpisuje-li je nájemce ani pronajímatel, zvyšuje se vstupní (zůstatková) cena o nepeněžní příjem podle § 23 odst. 6 písm. a) bodu 1. ZDP.

Toto zvýšení se však samozřejmě nepoužije za situace, kdy předmět nájmu odkupuje nájemce a zahrne zůstatkovou cenu technického zhodnocení do PC pořizovaného majetku.

Platí zásada, že se vstupní cena hmotného majetku nemění v těchto případech:

1. dochází-li k ocenění jmění při fúzi nebo rozdělení obchodní korporace podle zvláštního právního předpisu v případě, kdy to vyžaduje zvláštní právní předpis,
2. dojde-li k vypořádání mezi podílovými spoluvlastníky rozdělením věci podle zvláštního právního předpisu, nebo
3. jsou-li v budově vymezeny jednotky.